REGIANE COIMBRA MUNIZ DE GOÉS CAVALCANTI

Sumário: 1. Conceito e classificação das obrigações. 2. Conceito de Obrigação propter rem. 3.Natureza jurídica.4.Dificuldades na verificação da aplicação das obrigações propter rem. 5. Estudando os casos onde se  pode constatar a presença do instituto. 5.1. A conservação de bem comum.5.2.Enfrentando a questão do IPTU. 5.3-Cobrança de Cotas Condominiais.5.4. Qual o valor legal e a necessidade de declaração feita pelo alienante ou seu procurador, de que não há débitos de condomínio referente à determinada unidade. 5.5.  Análise da situação em razão de compromisso de compra e venda não registrado.5.6. Alienação de bem hipotecado, tratamento da situação.5.7. Aplicação em razão do patrimônio histórico artístico e cultural. 

1. Conceito e Classificação das Obrigações

Os alicerces necessários para construção das ideias a respeito das obrigações propter rem, estão calcados no próprio conceito de obrigação, aqui apresentado em seu sentido lato, amplo e não representativo apenas de uma partícula da obrigação, como se dá pela observância da obrigação sob o ponto de vista do credor e sob o ponto de vista do devedor.

Assim, Obrigação “ é uma relação jurídica transitória de cunho pecuniário, unindo duas  (ou mais) pessoas, devendo uma ( o devedor) realizar uma prestação à outra ( o credor).[1]

Encarando de forma objetiva o quanto disposto no título inicial do Livro das Obrigações, constata-se que o Código Civil disciplina a maneira como as obrigações se apresentam, suas modalidades. Assim, as obrigações ou são simples ou são complexas. Que podem ser encaradas levando-se em conta a classificação tanto em relação ao objeto ou ao sujeito da relação. Destarte, analisadas sob o ponto de vista do objeto tem-se que, quando múltiplo, se agrupam em cumulativas ou conjuntivas, alternativas ou disjuntivas e facultativas. Agora, levando-se em consideração a multiplicidade de credores ou de devedores e até mesmo de ambos na relação jurídica, são elas: divisíveis ou indivisíveis e solidárias.

Analisando ainda, sob o ponto de vista de seu objeto, mas elegendo outro critério classificatório, que escapa da questão da multiplicidade para adentrar na analise do comportamento do objeto imediato da obrigação, esta aqui concebida em seu sentido lato, as obrigações podem representar um dar, fazer ou não fazer alguma coisa.

Contudo, a ideia é analisar outra modalidade de obrigação, que tem provocado o interesse da doutrina e se revela útil na compreensão de alguns problemas jurídicos. A obrigação em referência é a propter rem.

2. Conceito de Obrigação Propter rem

O que já é claro para a comunidade jurídica é quão sensível é a conceituação de obrigação propter rem. Na verdade, tal fato ocorre pela relação íntima que se pode afirmar existir entre obrigação real e pessoal, que será aprofundada no âmbito da natureza jurídica que, também, terá espaço nesse estudo.

Conhecida e entendida como obrigação ambulatória para muitos, a obrigação propter rem ou ob rem, é a obrigação que deriva da natureza do bem ou do respectivo encargo, por força da coisa, por causa da coisa, em razão da coisa, da re. É assim, transmissível para os novos proprietários ou detentores do bem, novos ocupantes da coisa ( ambulat cum domino).

Na obrigação ob rem verifica-se que a posição do devedor varia conforme sua relação com a propriedade. Ela está vinculada a um direito real, ou seja, a determinada coisa, quer porque o devedor é proprietário da mesma ou porque está vinculado a ela como possuidor.

Assim, se surge a figura do devedor, como pessoa que deixou de pagar o Condomínio do imóvel do qual  é proprietário ou do IPTU- imposto territorial Urbano de  seu imóvel ou, finalmente do IPVA- imposto de propriedade sobre veículo automotor de que é proprietário, surge para ele uma obrigação para com o Condomínio, para com a Prefeitura, para com o Estado, respectivamente. Isso por que: “ Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular de domínio ou de detentor de determinada coisa”.[2]

Também é a obrigação que se impõem aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (art.1.277). Assim se entende pela afirmativa de que existe em razão de sua titularidade ou de detenção sobre certo bem, algumas obrigações e observância do devido respeito às posturas advindas dessa qualidade.  Percorrendo por essa linha de raciocínio, Antunes Varela preleciona:

“Há uma obrigação dessa espécie sempre que o dever de prestar vincule quem for titular de um direito sobre determinada coisa, sendo a prestação imposta precisamente por causa dessa titularidade da coisa. É obrigado a prestar quem tiver um direito sobre certa coisa; mas esta não garante , em regra, o cumprimento da obrigação”[3]

Essa obrigação não deve ser confundida com as obrigações negativas em geral que possuem outra natureza, sendo estas voltadas para a qualidade do seu objeto imediato, tal como é o dever imposto a todo o proprietário de não lesar o direito do outro e quando isso acontece deve reparar o dano que exsurge da não observância de um dever autônomo. Assim, na hipótese de o proprietário ter feito alguma obra em contravenção do direito de vizinhança e mais tarde transmitir o prédio a terceiro, sobre este recairá a obrigação de não fazer obra dessa espécie, mas não a de reparar os danos causados pela efetuada por seu antecessor.

Caio Mário da Silva Pereira[4], defende a seguinte postura:

“Quando a um direito real acede uma faculdade de reclamar prestações certas de uma pessoa determinada, surge para esta a chamada obrigação propter rem. É fácil em tese, mas às vezes difícil naquelas espécies que compõem a zona fronteiriça, precisar o seu tipo. Se se trata , puramente , de exigir prestação em espécie, com caráter autônomo, o direito é creditório, e a obrigação correlata o é strictu sensu” ; se a obrigação traduz um dever geral negativo, é um ius in re, e a obrigação de cada um, no puro sentido de abster-se de molestar o sujeito, pode apelidar-se de obrigação real.”

3. Natureza Jurídica

A obrigação propter rem é uma obrigação híbrida, comunga tanto do direito real, quanto do direito pessoal. Essa posição é revelada pela moderna doutrina, isso não quer dizer, todavia, que seja pacífica. Divergem, pois, os autores com relação à sua natureza jurídica. Carlos Roberto Gonçalves esclarece a esse respeito que Tito Fulgêncio a reduz a uma obrigação comum e outros como San Tiago Dantas e Serpa Lopes, destacam, como um seu traço característico, sua vinculação a um direito real[5].

Dos exemplos e da experiência é que nasce o entendimento de que é um direito misto, verificando-se em cada caso onde ela está presente a existência de direitos que não são apenas reais e nem puramente obrigacionais. Assim, tem características de direito pessoal, por recair sobre uma pessoa que fica responsável e obrigada a satisfazer uma prestação, como por exemplo: obrigação imposta ao condômino de concorrer para as despesas de conservação da coisa comum ( art. 1315); na do condômino em edificações, de observar a fachada do prédio e não modificá-la ( art. 1.336, III); do condômino em edificações de  se submeter aos ditames da Convenção Condominial como regramento eleito pelos proprietários do imóvel; na dos donos dos imóveis confinantes , de concorrerem para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios ( art. 1.297, parágrafo 1º) ou de demarcação entre os prédios ( art. 1297); na obrigação de dar caução pelo dano infecto quando o prédio do vizinho estiver ameaçado de ruína ( art. 1280) e, todas essas obrigações aí listadas eclodem do fato da posição ocupada por determinadas  pessoas que comparecem como titulares de um direito real, seja ele propriedade ou posse.

Os conflitos originados das obrigações propter rem na maioria das vezes ocorrem em razão da ausência de necessidade de manifestação de vontade. O devedor da obrigação propter rem , assume tal encargo apenas por ser titular de domínio, eis aí o seu traço mais característico. Essa obrigação está atrelada ao objeto da propriedade, daí porque aquele que adquire um imóvel inserido na Lei 4.591/64 , independente de manifestar sua vontade de respeitar os termos da convenção condominial ou de abster-se de modificar a fachada do prédio, terá que seguir as regras ditadas para o titular do direito real com tais características. Ainda, portanto, que o novo dono do imóvel não quisesse assumir a obrigação inerente à coisa, a assume pelo simples fato de ser dono. O mesmo acontece quando da alienação forçada em leilão. A questão é saber se o arrematante carrega consigo a dívida de condomínio referente àquela unidade condominial que escolheu arrematar. Essa questão carece de temperamentos e será harmonizada quando da  análise das dificuldades na verificação da aplicação  das obrigações propter rem.

Destarte, tem-se que a força vinculante das obrigações propter rem manifesta-se conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como titular do domínio, seja como possuidor. Assim, nesse tipo de obrigação o devedor é determinado de acordo com a relação em face de uma coisa, que é conexa com o débito.

Essa posição é defendida por Hassen Aberkane, que sustenta que na obrigação propter rem é titular de um direito real tanto o devedor como o credor, pois ambos os direitos- o do credor e do devedor- incidem sobre a mesma coisa. Entretanto, essas obrigações não se confundem com os direitos reais; oponíveis erga omnes e aquelas contêm uma oponibilidade que se reflete apenas no titular do direito rival.[6] 

4. Dificuldades na verificação da aplicação do Instituto da Obrigação Propter rem

As obrigações propter rem estão situadas no limite entre os direitos reais e os pessoais. Guardando tais características tem sua natureza jurídica de difícil definição, causando assim divergências doutrinárias. Tais divergências merecem atenção, daí porque imperiosa a demonstração da aplicação das obrigações propter rem no Direito Civil Brasileiro. Diferentemente de outros  institutos que causam controvérsias sem ter uma aplicação direta esse se impõem de uma maneira diferente. Assim é que a lide originada dessas obrigações é na maioria das vezes decorrentes da falta de necessidade da expressão da vontade, para que uma pessoa se torne devedora, como já destacado alhures. Destarte, aquele que assume a posição de proprietário ou usufrutuário, assume todas as obrigações que ficam atadas à coisa. Muitas vezes, tais obrigações sequer eram conhecidas do novo proprietário quando da subscrição do negócio. Esse desconhecimento, no entanto, não o exime da dívida. A alternativa, em última análise,  será o manejo do direito a uma ação regressiva.

A jurisprudência traz alguns exemplos de aplicação do instituto e revela à importância dessa discussão, naquilo que diz respeito ao pagamento das taxas condominiais, a obrigação do proprietário de bens tombados de não realizar obras a ponto de influir e prejudicar o caráter artístico e histórico que levou ao tombamento do bem, entre outras. 

5. Estudando os casos onde se pode constatar a presença do instituto

São consideradas obrigações propter rem: a obrigação que tem o condômino de contribuir para a conservação ou divisão do bem comum; pagamento do IPTU do imóvel adquirido;  a obrigação dos proprietários de imóveis vizinhos de concorrer para as despesas de construção de tapumes divisórios; a obrigação do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dívida que a este onera se quiser liberá-lo; a obrigação que tem o proprietário de coisas incorporadas ao patrimônio histórico e artístico nacional de não destruir ou realizar obras que modifiquem a aparência destes; a obrigação dos proprietários de imóveis confinantes de concorrer para as despesas de demarcação e renovação dos marcos divisórios destruídos; a obrigação negativa no caso da servidão, onde o dono do prédio serviente não pode embaraçar o uso legítimo da servidão; a obrigação do proprietários de prestar caução referente ao dano infecto, dentre outras. Fazendo uma menção especial ao fato de que boa parte dessas obrigações encontra guarida no direito de vizinhança[7].

5.1. A conservação de bem comum

Diz o art. 1315 do Código Civil que o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Esse é um bom exemplo de obrigação propter rem, apresentando todas as características a estas pertinentes, sendo o proprietário devedor enquanto estiver na posse do bem comum, como trata o artigo.

Sobre essa obrigação, diz Sílvio Rodrigues que (…) “a obrigação de reparar, consignada no artigo acima transcrito, não derivou da vontade do obrigado, que pode mesmo ser um impúbere, como ocorre na hipótese de ter o infante herdado fração ideal de um prédio, mas decorre de sua mera condição de comunheiro. Portanto, mais uma vez, nos encontramos na presença de uma obrigação propter rem. (…)”.[8]. Percebe-se no tipo legal destacado a sensível  presença de todas as características deste tipo de obrigação, entre elas, a vinculação a um direito real, a possibilidade de exoneração do devedor pelo abandono do direito real e ainda, a transmissibilidade por meio dos negócios jurídicos em geral.

5.2 . Enfrentando a questão do IPTU

Não é de hoje que vem merecendo atenção a análise do pagamento do IPTU em hastas públicas, tanto em razão da adjudicação, quanto no tocante a questão da arrematação Parece haver uma ausência de pronunciamento, lacuna que merece ser preenchida através do enfrentamento aqui proposto.

A arrematação e adjudicação, como se sabe, são situações distintas , não podendo a analogia ser aplicada entre elas quando se trata da responsabilidade de pagar-se o IPTU. Aqui é defendida a postura de que a arrematação em hasta pública extingue o ônus do imóvel arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de tributo ou responsabilidade, sendo, portanto, considerada forma de aquisição originária da propriedade, de modo que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da hasta: Precedentes REsp.1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJE 8.6.2010; Ag.Rg no Ag. 1.225.813/SP, Rel. Min.Eliana Calmon, Segunda Turma, DJE 8.4.2010;REsp. 909 . 254/DF, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma DJE 21.11.2008. O adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo pagamento dos débitos anteriores que recaiam sobre o bem, se ocorreu, efetivamente, depósito do preço, que se tornará a garantia dos demais credores, De molde que o crédito fiscal perquirido pelo fisco é abatido do pagamento, quando da praça, por isso que, encerrada a arrematação, não se pode imputar ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade.

A contrário sensu tem-se que havendo adjudicação do imóvel, cabe ao adquirente credor o pagamento dos tributos incidentes sobre o bem adjudicado, eis que, ao contrário da arrematação em hasta pública, não possui o efeito de expurgar os ônus obrigacionais que recaem sobre o bem. Tem-se, portanto, que na adjudicação a mutação do sujeito passivo não afastará a responsabilidade pelo pagamento dos tributos que recaem sobre o imóvel adjudicado, uma vez que a obrigação tributária propter rem, acompanha o bem , mesmo que os fatos imponíveis sejam anteriores à alteração da titularidade do imóvel ( art. 130 e 131, I ,do CTN)[9]

A questão aqui é saber se o adjudicante é responsável pelo pagamento do IPTU referente ao imóvel adjudicado.

Como se pode verificar o STJ em algumas situações tem reconhecido que a execução forçada, levando à arrematação do bem é situação distinta da adjudicação no que diz respeito ao tratamento do IPTU[10].

5.3. Cobrança de Cotas Condominiais

Outra questão que sempre traz à balia discussões acaloradas é a cobrança de cotas condominiais e a legitimidade passiva para responder por tais despesas pelo adquirente do imóvel que não era condômino quando as mesmas foram contraídas. A verdade é que a natureza jurídica de tais despesas, consideradas como obrigações propter rem, obriga o adquirente a responder por elas, não importa que anteriores à aquisição da unidade autônoma, havendo ou não convenção expressa com o alienante dispondo diferentemente, até porque para o condomínio trata-se de res inter alios . Cuidando-se , como, se cuida, de obrigação  propter rem, não se há falar em que se assenta questão de direito pessoal para fugir da obrigação que há de ser infligida a quem se apresenta como titular do domínio da unidade condominial em débito. A relação entre o adquirente e o alienante poderá ser resolvida através do manejo de ação própria, uma vez que ,aquele último seja instado ao pagamento pelo condomínio e desembolse o valor, poderá executar o contrato havido com o alienante para reaver os valores pagos, se as partes tiverem pactuado pela responsabilidade do alienante no pagamento das cotas condominiais em atraso.

A esse respeito, existem alguns julgados que comungam dessa ideia fundamentados no fato de ser essa obrigação de pagar o condomínio propter rem[11].

Observa-se, ainda, que sob outro enforque pode ser vista essa questão. Assim, ao Condomínio não é possível exigir que conheça ou se guie pelos termos do pactuado entre o alienante e o adquirente. É o que de modo claro e objetivo enfatiza Roberto Barcellois de Magalhães: Existindo débito, a ação de cobrança é direta contra o novo adquirente, utilizando este, se tiver, a ação regressiva contra o transmitente se algum pacto houver sido firmado entre ambos regulando aquele pagamento. Trata-se , porém de questão relativamente à qual o condomínio se considera “ res inter alios” [12]

5.4. Qual o valor legal e a necessidade de declaração feita pelo alienante ou seu procurador, de que não há débitos de condomínio referente à determinada unidade.

Passa-se a encucar então, a respeito da necessidade da declaração prestada pelo alienante de que a unidade não tem débitos condominiais, visto que por sua natureza , tais débitos serão sempre exigíveis do adquirente. Análise que extrapola a relatividade do que fora eleito por essas partes, para cingir-se àquilo que possa refletir no Condomínio. Melhor delineando a questão tem-se que inter partes tal declaração será utilizável para discutirem as questões de boa-fé e o que pretendeu o alienante com tal ocultação. Se houve erro por parte do adquirente ou se foi induzido a erro, o que é dolo. Questões que poderão embasar uma lide onde se articula o direito de regresso pelo adquirente.  Externamente, no entanto, deve ser frisado que nenhuma importância terá o que foi estabelecido pelas partes em razão do pagamento do condomínio. Então, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 :  o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao Condomínio, inclusive multas, que foi modificado pela lei nº 7.182 de 1985, pertinente aos requisitos para lavratura de escrituras públicas, que em seu  artigo 2º , estatui que:

Artigo 2º:para fins dos disposto no parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 7.182, de 27/03/84, considerar-se à prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direito,

 em nada modificará a situação do adquirente. Verifica-se que apesar da mutação legislativa, a obrigação do adquirente de saldar débitos condominiais subsiste, tendo apenas disposto quanto  estar condicionada realização do ato jurídico de alienação ou transferência à prova de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio, estabelecendo a Lei de Escritura Pública quanto poder o notário lavrá-la sem oferta da quitação, mas desde que haja declaração pelo alienante ou seu procurador expressamente consignada, valendo como sua prova.

5.5.  Análise da situação em razão de compromisso de compra e venda não registrado.

Ora, se é verdade que no direito brasileiro é vigente o princípio do consensualismo e, que o contrato se aperfeiçoa apenas com a vontade de duas ou mais pessoas e, que o mesmo por si só não significa transferência de propriedade que, a seu turno só se dá com a tradição. È verdade, então, que aquele que não tem o seu nome averbado junto à matrícula do imóvel não pode ser considerado proprietário porque ainda não realizada a tradição solene. Diante disso, será possível afirma-se que no caso da obrigação propter rem o valor de condomínio deveria ser cobrado apenas do compromissário vendedor e não do compromissário comprador, haja vista que a relação do primeiro com o Condomínio ainda não se encerrou? Essa questão exige uma equação difícil: situação de condômino x compromissário vendedor. A ideia é que, se o compromissário comprador já quitou o instrumento e ocupa o imóvel é dele a legitimidade para responder frente ao condomínio pelo pagamento dos valores das cotas que forem se vencendo no curso de sua ocupação, bem assim a eventuais débitos em atraso referente à época da ocupação pelo compromissário vendedor, desde que o Condomínio tenha ciência inequívoca dessa situação. Isso porque muito embora não gere efeitos erga omnes, face ao não registro do compromisso de compra e venda, torna-se fato irrelevante se o Condomínio conhece de sua situação como titular da coisa e com posse causal, fruto do pacto havido. Essa questão é fundamental para defesa de compromissários vendedores que ante a não lavratura do instrumento definitivo continuam constando no Cartório de Registro de Imóveis como proprietários e são chamados pelo Condomínio para responderem pelos débitos durante a ocupação pelo compromissário comprador. A explicação esta no fato de que se é uma obrigação ambulatória, que segue a coisa e grava o próprio bem, tanto os débitos passados quanto os presentes devem ser exigidos pelo Condomínio do atual Condômino.,

Apresenta-se ainda um julgado proferido recentemente pela 26ª Câmara de Direito Privado de São Paulo. Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais em que o condômino alegou sua ilegitimidade para figurar no pólo passivo. Sustentou não haver obrigação propter rem, uma vez que o contrato de compromisso de compra e venda não havia sido registrado, não havendo, portanto, características de direito real, próprias das obrigações propter rem:

EMENTA: DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR. Tendo o Condomínio ciência inequívoca sobre a venda do imóvel, e tratando-se de ônus propter rem, que grava o próprio bem, a dívida condominial se transfere ao comprador, que tem de saldá-la para manter o equilíbrio econômico financeiro da comunidade que passou a integrar. Sentença reformada. Recurso provido. ( TJ/SP. Apel. Cível 0238825-96.2009.8.26.007, 26ª Câm. Dir. Priv. Rel. Des. Felipe Ferreira, DJ 16/03/2011)

5.6. Alienação de bem hipotecado, tratamento da situação.

Para o Direito Civil Brasileiro não importa qual a obrigação que o proprietário vai assumir ao tomar posse de um bem, ou seja, não é relevante o grau de onerosidade da obrigação. Observe-se por exemplo a questão do bem hipotecado. Assim, com a alienação de um bem hipotecado, o adquirente assume o pelo passivo da hipoteca, tendo a obrigação de saldá-la para liberar o imóvel, não devendo mais o antigo dono ser responsabilizado, a priori. Quando há um acordo entres as partes, pode muito bem o adquirente pagar a hipoteca, quando não há um acordo, ou o comprador não conhecia do ônus, pode este propor ação de regresso contra o antigo proprietário.

Sobre a ação de regresso ensina Silvio de Salvo Venosa que “quem adquire um apartamento, por exemplo, ficará responsável pelas despesas de condomínio do antigo proprietário. Não resta dúvida que caberá ação regressiva do novo adquirente contra o antigo proprietário, mas, perante o condomínio, responderá sempre o atual proprietário. A obrigação, nesses casos, acompanha a coisa, vinculando o dono, seja ele quem for.” [13]

Destaca-se, então o fato do ônus estar no objeto. Quando o condomínio, ou quem detém a hipoteca cobrar judicialmente a dívida ele não hesitará em executar o atual proprietário, e não precisará questionar de quem é a verdadeira responsabilidade. Resta ao adquirente a possibilidade de promover ação para receber a quantia desembolsada.

 5.7. Patrimônio Histórico e Artístico Nacional

O proprietário de coisa tombada pelo Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, no ato do tombamento, adquire, sem a expressão de sua vontade, a obrigação de manter em bom estado de conservação e de não fazer mudanças que porventura venham a descaracterizar o bem, que geralmente é um imóvel.

É esse um clássico exemplo de obrigação propter rem, pois enquanto se encontrar na situação de proprietário deste bem, não poderá imprimir tais modificações, se livrando da responsabilidade ao deixar o imóvel. Tal caso é regulamentado pelo art. 17 do Dec. Lei nº 25, de 30 de novembro de 1937, que estabelece:

Art. 17. As coisas tombadas não poderão, em caso nenhum ser destruidas, demolidas ou mutiladas, nem, sem prévia autorização especial do Serviço do Patrimônio Histórico e Artistico Nacional, ser reparadas, pintadas ou restauradas, sob pena de multa de cincoenta por cento do dano causado.

A obrigação, em casos de bens que pertençam ao patrimônio histórico nacional, descrito pela lei acima como sendo o conjunto de bens móveis e imóveis existentes no país e cuja conservação seja de interesse público, quer por sua vinculação a fatos memoráveis da história do Brasil, quer por seu excepcional valor arqueológico ou etnográfico, bibliográfico ou artístico, vai além da órbita civil, podendo quem a estes bens depredar, responder criminalmente, fundamentado neste artigo.

 

Esses eram os pontos considerados importantes e com substrato prático que foram selecionados para esse ensaio, que não esgota o tema, mas oferece luzes da vivência prática e do que se tem visto realizado atualmente nos Tribunais. Merecendo ser destacado os seguintes pontos: primeiro– a denominação de obrigações propter rem, é a mais adequada, apesar de existirem vertentes que as denominam de obrigações reais, percebe-se que  o estudo da natureza jurídica dessas obrigações , levará a conclusão que ela apresenta características tanto dos direitos reais quanto das obrigações comuns, portanto não é nem um, nem outro. Se chamadas de obrigações reais, aproximam-se em conceito, dos direitos reais, o que é injusto perante o caráter do instituto em questão. Deve assumir-se como uma obrigação híbrida, comungando da gama dos direitos reais e obrigacionais; segundo– no que diz respeito as suas características, parece ser pacífico a existência de três: a vinculação a um direito real, prendendo o proprietário de tal coisa, seja que o for, a possibilidade de exoneração do devedor, que se livra da obrigação pelo abandono da coisa, portanto, pelo abandono do direito real; e que este abandono pode derivar-se de um negócio jurídico, sendo que com a alienação do bem, junto a este o adquirente assume todos os encargos que dele advêm..


Referências Bibliográficas

ABERKANE, Hassen, Essai d`une théorie générale de l`obligation “ propter rem” en droit positif français, Paris, 1957, nºs21, 28, 29 e 36

AZEVEDO JÚNIOR, José Osório. Compromisso de Compra e venda. 2.ed.São Paulo: Saraiva, 1983

DANTAS, SAN TIAGO, O Conflito de vizinhança e sua composição, Rio de Janeiro, Borsoi, 1939

GONÇALVES, CARLOS ROBERTO, Direito Civil, São Paulo, Ed. Saraiva, 2004, Vol. II

PEREIRA , Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 19.ed.Rio de Janeiro: Forense, 2001. V. I e II

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2003. V.II.

 

[1] VENOSA, Silvio Salvo. Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 3ª ed. São Paulo: Atlas. 2003

[2] GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro – Teoria Gerald das Obrigações, vol.II, 2004, P.11, Ed.Saraiva, São Paulo.

[3] VARELA, Antunes, Direito das Obrigações, v.I, p.44-45

[4] PEREIRA, Caio Mario da Silva, Instituições de Direito Civil-Teoria Geral das Obrigações, vol.II, 23ª Ed. Editora Forense, Rio de Janeiro, 2010, p.40

[5] GONÇALVES, Carlos Roberto, ob.cit, pág. 14

[6] ABERKANE, Hassen, Essai dùne théorie générale de l`obligation “ propter rem” en droit positif français, Paris, 1957, nºs21, 28, 29 e 36

[7] San Tiago Dantas, O Conflito de vizinhança e sua composição, Rio de Janeiro, Borsoi, 1939, p. 275

[8] RODRIGUES, Silvio, Direito Civil.30 ed.São Paulo: Saraiva, 2002. V.2

[9] “ Processual Civil, execução fiscal, IPTU. Arrematação de  imóvel  em hasta pública. Aquisição originária Adjudicação. Violação do art. 130, parágrafo único do CTN. Ocorrência, Obrigação tributária propter rem, existência de responsabilidade tributária”. Discute-se nos autos se o credor- exequente ( adjudicante) está dispensado do pagamento dos tributos que recaem sobre o imóvel anteriores à adjudicação. Arrematação e adjudicação são situações distintas, não podendo a analogia ser aplicada na forma pretendida pelo acórdão recorrido, pois a adjudicação pelo credor com dispensa de depósito do preço não pode ser comparada a arremate por terceiro. (REsp.1179056/MG, Rel. ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 07/10/2010, DJe 21/10/2010)

[10] Ac. Ref. 08

[11] Cobrança-legitimidade passiva-despesas condominiais-adquirente-vencimento anterior a aquisição. Trata-se de apelação interposta por réu de ação de cobrança de despesas condominiais, inconformado com o teor da sentença que acolheu a demanda e o condenou ao pagamento do principal e demais cominações legais. Assevera o recorrente se parte ilegítima porque as despesas condominiais cobradas referem-se a débitos vencidos antes de ter adquirido a unidade autônoma. Essa circunstância e o fato de ter o anterior proprietário assumido a obrigação de arcar com tais despesas por instrumento público devidamente registrado, excluem sua responsabilidade, até porque valeria o registro contra terceiros… Essas circunstâncias não alteraram substancialmente a obrigação que o adquirente tem sobre a unidade a ele transmitida, até porque elas têm o caráter de ônus que aderem a unidade autônoma, com ela também se transmitindo, na hipótese de alienação (  Apelação s/Revisão nº 513.165-00/9, Comarca de Santos, j.14/04/98, Juiz Relator: Mariano Siqueira).

[12] MAGALHÃES, Roberto Barcellos de, Teoria e Prática do Condomíno, Liber Juris, 1988, pp 67 e 68

[13]  VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. 3.ed. São Paulo; Atlas, 2003. V II