Provocada pelo coronavírus da síndrome respiratória aguda grave 2 (SARS-CoV-2), a COVID-19 se caracteriza por ser uma doença rápida, de fácil contágio e que ataca principalmente o sistema respiratório, podendo nos casos mais graves levar a morte em poucos dias.
A pandemia de COVID-19, segundo as notícias divulgadas pela imprensa mundial, iniciou-se em dezembro de 2019 na China, somando-se até março de 2020 pouco mais de 40.000 pessoas mortas em todo mundo. Cientistas afirmam que algumas das possíveis causas do crescimento acelerado da SARS-Cov-2, decorrem além da cultura alimentar de alguns povos, da facilidade com a qual o vírus é transmitido e da sua capacidade de sobreviver dias fora de um hospedeiro.
A ausência de vacinas ou tratamento antiviral específico colabora para o aumento de falecimentos, impondo a alguns governos a utilização de outros métodos de controle da doença, como o isolamento social e o lockdown (bloqueio de circulação com fiscalização policial).
No entanto, apesar de se mostrarem eficientes, as alternativas encontradas estão prejudicando milhares de pequenos comerciantes, empregados e principalmente locadores de imóveis, os quais se encontram preocupados com o cumprimento da obrigação dos inquilinos, qual seja, o pagamento do aluguel.
O artigo 389 do código civil, esclarece que não cumprida a obrigação, deve o devedor responder pela mora, através de perdas e danos (multa contratual), juros moratórios e correção monetária. No entanto, como a responsabilidade ensejadora da mora é puramente subjetiva, ou seja, o dano causado ocorreu através de dolo ou culpa do agente (o que não é o caso), o inquilino comprovando que perdeu a capacidade de pagamento, não poderá ser constituído em mora, logo, o locador não poderá cobrar multa contratual, juros e correção, sofrendo esse prejuízo. O questionamento passa a ser mais denso quando analisamos a situação dentro das obrigações contratuais, principalmente quando algumas empresas já apresentam aos seus locadores propostas de isenção de aluguel durante o período da pandemia que por se tratar de caso fortuito e de força maior, a priori, isentaria o inquilino da obrigação diante do princípio da exoneração.
No entanto, não há que se falar em isenção do pagamento dos alugueis, posto que o contrato objetiva única e exclusivamente ceder o uso e o usufruto de um imóvel do locador ao locatário. Ora, se o imóvel continua na posse do inquilino mesmo que fechado, o contrato está sendo cumprindo pelo locador, não havendo que se falar em caso fortuito ou força maior ensejador de isenção, quando o objetivo do contrato está sendo devidamente cumprido. Sob outro prisma, o artigo 19 da Lei n° 8.245/91, prevê que o locador ou locatário poderão requerer judicialmente a revisão do contrato, caso haja alteração de mercado que valoriza ou desvaloriza o valor da locação, afim de ajustá-lo ao preço de mercado (teoria da imprevisão). Em uma leitura rápida e enquadrando-se aos últimos acontecimentos, pode-se chegar à conclusão que o inquilino poderia acionar judicialmente o locador com vistas a reduzir o valor do aluguel. No entanto, o artigo supramencionado é incisivo ao afirmar que o reajuste tem como base a valorização ou desvalorização do imóvel e não a queda de faturamento do comerciário, portanto, utilizarse dessa tese para reduzir o aluguel não é eficaz, principalmente se o imóvel permanece com o mesmo valor de mercado.
No mesmo sentido, não há que se falar em extrema vantagem por parte do locador que seja capaz de extinguir o contrato de locação, principalmente porque esse também é afetado pela ausência de pagamento do inquilino e impossibilidade de cobrança da mora (multa, juros e correção), logo, o contrato não pode ser resolvido automaticamente, devendo-se respeitar a função social dos contratos e a boa-fé das partes.
Diante desses esclarecimentos, pode-se chegar a conclusão (errônea) que se a única alternativa legal para mantença dos contratos de aluguel é o abono dos consectários da mora, logo, por óbvio, estendendo-se essa crise por mais alguns meses, diversos contratos serão encerrados e ambas as partes entraram em um prejuízo sem dimensão.
Ocorre que, sendo o contrato de locação um título executivo extrajudicial por determinação do artigo 784 do CPC, ele pode ser executado judicialmente, ou seja, não necessita passar pela fase de conhecimento onde são produzidas provas dando ciência ao juiz dos fatos ocorridos, bastando que comprove a existência de contrato (escrito ou não) para que se possa promover o procedimento executório em face do devedor a fim de satisfazer o crédito. Logo, possível a utilização dos benefícios desse procedimento para adequar a relação obrigacional locatícia diante da crise instalada, mantendo-se o contrato em voga e os pagamentos em sua integralidade, sem outros abonos (a exceção dos consectários da mora).
Nesse sentido, o artigo 916 do CPC, nos apresenta uma bela oportunidade de negociação, posto que ao reconhecer a obrigação, o devedor poderá parcelar a dívida em 30% (trinta por cento) a vista e o restante em 6 (seis) vezes. Ou seja, existe na legislação uma forma autorizada de parcelamento dos débitos, na qual protraise no tempo os alugueis (totais ou parciais) do período de pandemia, oferecendo aos inquilinos uma possibilidade de pagamento, sem que o locador seja prejudicado financeiramente por descontos, isenções ou até mesmo inadimplência absoluta, recebendo o inquilino o benefício do respiro econômico para quitar sua dívida, sem precisar, a priori, encerrar o contrato e fechar seu comércio.
Outros sim, encontra-se em trâmite no Senado Federal o projeto de lei n° 1179/2020, o qual dispõe sobre o regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado no período de pandemia do Coronavírus.
Realizando uma leitura do capítulo VI, observa-se no artigo 9° a clara tentativa do legislador em defender o isolamento domiciliar, proibindo a concessão de liminares de desocupação de imóveis urbanos em ações de despejo ajuizadas de 20 de março de 2020 até 31 de dezembro de 2020, assegurando a retomada apenas em hipóteses específicas de contratos com prazo inferior a trinta meses.
Porém, e diferentemente dos contratos de locação residenciais, o projeto de lei não faz qualquer referência a possibilidade de suspensão (total ou parcial) de pagamento nos contratos não residenciais, logo, a priori entende-se que o legislador deixou as partes livres para negociarem os alugueis que por ventura venham a ficar em aberto.
Desta feita, ausente qualquer previsão legislativa emergencial acerca da possibilidade de suspensão (total ou parcial) dos alugueis nesse período de pandemia e existente a possibilidade parcelamento dos títulos executivos extrajudiciais (como é o caso do contrato de aluguel), é interessante que seja mantido o equilíbrio contratual, com o locador recebendo os alugueis e o locatário utilizando seu imóvel para sua empresa, utilizando-se da saída apresentada pelo artigo 916 do CPC.
Autor: ELOÁ GUIMARÃES CABRAL